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Me Jonathan Vallières
Me Jonathan Vallières a été admis au Barreau du Québec en 2011. Il détient un diplôme en droit de l’Université de Montréal et un diplôme en techniques juridiques du CÉGEP de L’Assomption. Avant d’être appelé au Barreau du Québec, il a travaillé comme technicien juridique dans divers cabinets et comme greffier audiencier où il a pu se familiariser avec les rouages du système juridique québécois. Me Vallières a débuté sa carrière de juriste dans un cabinet de litige montréalais spécialisé en droit de la construction. Cette expérience lui a permis de mettre ses talents de communicateur et de négociateur à profit. Au fil de sa pratique, il a centré son expertise sur le litige civil et commercial, le droit de la construction et le droit de la copropriété. Me Vallières offre notamment des services de représentation devant les instances judiciaires, de présidence d’assemblées de copropriétaires, de négociation, de conseils juridiques et de rédaction. Étant avide de nouveaux défis, il a joint l’équipe de Consilium Services juridiques en 2014 à titre d’associé et continue d’y œuvrer dans ses différents domaines d’expertises. Me Vallières partage son expertise dans le secteur du droit de la copropriété en publiant des chroniques pour le magazine Copropriété Plus, une publication de Communication CondoMarketing.
Recouvrement des charges communes
Il arrive souvent que des copropriétaires ne payent pas leur part des charges communes ainsi que leur contribution au fonds de prévoyance (frais de condo), ce qui a des effets négatifs sur l’ensemble de la copropriété. Le Code civil du Québec prévoit donc que les syndicats de copropriété puissent bénéficier d’une hypothèque légale sur la fraction du copropriétaire qui ne paye pas les charges communes et les contributions au fonds de prévoyance1. Cela constitue un avantage indéniable pour recouvrer les sommes dues.
Le procès-verbal
Comme vous le savez sans doute, le procès-verbal est le résumé du déroulement d’une assemblée des copropriétaires ou du conseil d’administration et il est rédigé par le secrétaire de l’assemblée ou du conseil. Nous nous intéresserons ici à son importance et à la manière de le rédiger. POURQUOI RÉDIGER UN PROCÈS-VERBAL?
Fumée et copropriété divise
Particulièrement depuis la légalisation du cannabis au Canada en octobre 2018, plusieurs se sont questionnés à savoir si un syndicat de copropriété pouvait interdire l’usage de produit fumé. En ce qui concerne les parties communes, la réponse était claire : la Loi concernant la lutte contre le tabagisme1 interdit de fumer dans les aires communes fermées des immeubles d’habitation comportant deux logements ou plus.
Registres de copropriété
La plupart des petits syndicats de copropriété n’ont pas de registre de copropriété ou en ont un incomplet.
Pourtant, tout syndicat de copropriété a l’obligation légale de tenir à la disposition des copropriétaires certains registres et certains documents concernant la copropriété. De plus, une bonne organisation des documents facilite la gestion de la copropriété, la continuité entre les mandats des administrateurs ainsi que les procédures légales.
Accès aux parties privatives par le conseil d’administration
Lorsqu’on vit en copropriété, certains droits individuels comme le droit à la vie privée doivent être restreints au nom du bien-être et de la sécurité de la collectivité. Ainsi, puisque le syndicat a pour objet d’assurer la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes1, le conseil d’administration est autorisé à pénétrer dans une partie privative dans certaines circonstances.
Distinction entre les pouvoirs du conseil d’administration et ceux de l’assemblée des copropriétaires
Certaines décisions relèvent de l’assemblée des copropriétaires, tandis que d’autres doivent être prises par le conseil d’administration. Quels sont donc les pouvoirs de l’assemblée des copropriétaires, et en quoi se distinguent-ils de ceux du conseil d’administration?
Aspects légaux de l’établissement d’un fonds de prévoyance
De nombreux syndicats de copropriété me consultent pour avoir des conseils sur le recouvrement du paiement d’une cotisation spéciale auprès de copropriétaires récalcitrants. Bien que c’est avec plaisir que je
les aide, dans la très vaste majorité des cas, si le fonds de prévoyance du syndicat avait été établi conformément aux dispositions du Code civil du Québec, aucune cotisation spéciale n’aurait été nécessaire.
Vices cachés
Suite à l’achat d’un condominium, il arrive que des vices qui n’ont pas été identifiés ou dénoncés avant l’acquisition soient découverts par les nouveaux propriétaires. Selon le Code civil du Québec, un vice caché se définit comme un défaut qui diminue la qualité de l’immeuble ou qui empêche le propriétaire de l’utiliser pleinement. La gravité du vice doit être telle que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou il aurait payé un prix moins élevé s’il en avait été informé.
Élection des administrateurs d’un syndicat de copropriété
L’élection des administrateurs composant le conseil d’administration du Syndicat de copropriété est une étape importante de l’assemblée annuelle de ce dernier. De façon générale, aux termes de l’article 338 du Code civil du Québec (C.c.Q.), les administrateurs sont élus à la majorité durant l’assemblée annuelle des copropriétaires. L’article 1090 du C.c.Q. établit la répartition du droit de vote que détient chacun des copropriétaires : « Chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction (…) ».
Le moment de l’atteinte du quorum lors d’une assemblée
La plupart des déclarations de copropriété contiennent une disposition selon laquelle le quorum doit être atteint trente minutes (quelques fois une heure) après l’heure prévue pour le début de l’assemblée. De telles dispositions font en sorte que l’obtention de procurations, une fois le délai de trente minutes écoulé, est inutile. En effet, une fois le délai écoulé, l’assemblée doit être remise à une date ultérieure.
Le Code civil du Québec et le fonds de prévoyance en copropriété
D’abord, je souhaite remercier l’équipe de Copropriété Plus de me donner l’opportunité de me joindre à elle comme collaborateur pour la parution trimestrielle. Comme première chronique, j’ai décidé de traiter d’un des aspects les plus importants de la vie en copropriété, les finances du syndicat, plus précisément, les exigences du Code civil du Québec en ce qui concerne le fonds de prévoyance.